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    发表于 2017-12-11 06:50:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
     一、什么是房屋征收和棚改项目房屋征收?

      房屋征收,是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,将单位和个人房屋的所有权及相关土地使用权收归国有,并给予被征收人相应的公平、合理的补偿的行为。

      凡是符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五种情形,“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要的”,属于棚改项目房屋征收。

      二、国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收有什么区别?

      我国的土地权属状况包括国家所有和集体所有两种情形。因此,房屋征收分为国有土地上的房屋征收和集体土地上的房屋征收两种情形。国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收区别主要集中在四个方面:

      1.法律依据不同。国有土地上房屋征收,主要依据《物权法》《房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》。集体土地上房屋征收,主要依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》。

      2.征收程序不同。国有土地上房屋征收,应遵守征收补偿征求意见、征收决定、评估、补偿安置、补偿决定等主要程序。集体土地上房屋征收,应遵守批准征收、征地公告、征地补偿安置方案公告、签订补偿协议等主要程序。

      3.征收顺序不同。国有土地上的房屋征收是在依法征收单位或个人房屋所有权后,国有土地使用权同时收回。简单的说就是先征房后收地。集体土地上的房屋征收则必须首先经过土地征收,变更土地所有权之后方可进行,即变集体所有为国家所有,然后再对房屋进行征收,它是先征地后收房(房屋作为地上附着物予以补偿安置)。

      4.补偿标准不同。国有土地上住宅房屋征收价值补偿计算公式:合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价。 集体土地上住宅房屋征收价值补偿计算公式:合法房屋建筑面积×房屋重置价格。

      国有土地上住宅房屋征收房地产市场评估单价,由有资质的估价机构按照房地产市场价格评估产生。集体土地上住宅房屋重置价格是由政府规定。2017年3月1日,荆门市国土资源局、荆门市财政局、荆门市房产管理局、荆门市物价局联合印发《关于进一步规范荆门主城区集体土地上房屋征收补偿安置标准的指导意见》,将主城区集体土地上房屋重置价指导标准按照框架结构1500元/平方米、砖混一类1200元/平方米、砖混二类900元/平方米、砖木一类800元/平方米、砖 木二类580元/平方米、简易结构160-300/平方米分为六类。

      例:同样为2层楼200平方米的房屋,占地面积100平方米。

      国有土地上住宅房屋市场评估价格按照4000元/平方米计算,其补偿金额为200平方米×4000/平方米=80万元;

      集体土地上住宅房屋区位价格按最高1500元/平方米计算,其补偿金额为200平方米×1500元(重置价)/平方米=30万元。

      三、房屋征收中被征收人的权利与义务有那些?

      被征收人依法享有以下主要权利:

      1、要求政府部门予以补偿安置的权利。

      2、房屋征收相关事宜的知情权,具体包括征收范围、征收期限、补偿资金、价格评估及房屋征收方面的法律、政策等。

      3、有权选择货币补偿或者房屋产权调换的补偿安置方式。

      4、因无法与房屋征收部门达成补偿协议,作出征收决定的市、县级人民政府针对其征收补偿事宜作出补偿决定的,被征收人有权依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

      被征收人在依法享有权利的同时也需依法承担下列主要义务:

      1、征收范围确定以后,不得对房屋进行新建、扩建、改建 ,不得改变房屋和土地的用途。

      2、在作出房屋征收决定的市、县级人民政府给予补偿后,自觉履行补偿协议的内容,在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁,配合房屋征收工作的进行。

      3、政府提供临时周转用房的,在过渡期满后应当按时搬出,腾退周转房。

      四、房屋征收范围确定后,征收范围内的单位和个人不能进行那些活动?

      《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条规定,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当书面通知国土、规划、住建、房管、工商、公安等部门在征收范围内按照职责暂停办理下列事项:

      (一)新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途;

      (二)房屋和土地使用权转让、抵押、出租、改变使用条件;

      (三)以征收范围内的房屋为注册住址新增、变更工商营业登记;

      (四)户口的迁入、分户;

      (五)其他可能不当增加补偿费用的相关事项。暂停办理相关事项应当明确暂停期限,暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

      五、房屋征收的补偿范围有哪些?

      《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十条规定,作出房屋征收决定的市或县(市、区)人民政府应当根据不同情况,按照规定给予被征收人以下补偿:

      (一)被征收房屋价值的补偿;

      (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      六、房屋征收补偿主要有哪几种方式?

      房屋征收补偿安置的具体方式包括货币补偿和房屋产权调换两种方式。

      货币补偿是指在征收补偿中,征收当事人经协商,被征收人放弃房屋产权,由征收部门按市场评估价格对征收房屋的所有权人以货币形式给予补偿的行为。房屋产权调换是指征收部门用政府建造或购买的房屋与被征收房屋进行产权调换,并按被征收房屋的评估价和调换房屋的评估价进行差价结算的行为。

      七、货币化安置方式有哪几种方式?

      《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置实施办法》中明确了货币化安置三种方式:

      第一种方式:政府直接将补偿资金支付给被征收人的补偿方式。这种方式是指被征收人房屋征收后不再购买新建商品房,直接要求得到货币补偿的一种形式,简单的说就是一手交房,一手交钱,拿钱走人。

      第二种方式:政府集中统购普通商品房提供给被征收人选择安置的补偿方式。这种方式是指政府购买商品房,将其作为安置房源,安置危旧房棚户区改造项目被征收居民。

      第三种方式:政府搭桥被征收人团购商品房安置,指政府搭建交易平台,为被征收人通过市场选购商品房提供帮助,政府将补偿资金直接支付给售房的开发企业。

      八、房屋征收补偿方案如何确定?

      房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府。市、县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证和公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合相关规定的,市、县人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

      九、房屋征收补偿包括哪几项内容?

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括:

      1、被征收房屋价值的补偿。

      2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

      3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      十、被征收房屋的价值补偿标准是什么?

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

      十一、搬迁补助费标准是多少?

      住宅房屋实行货币补偿或产权调换的,每户一次性补助2000元。非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的,其搬迁所需费用,与征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

      十二、住宅房屋临时安置补助费标准是多少?

      住宅房屋临时安置补助费按被征收房屋所在地级区域分类发放。一至五级地区域内房屋临时安置费按12至8元/平方米。月的标准发放。住宅房屋建筑面积按照《荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》有关规定确定,建筑面积不足50平方米的,按照50平方米发放。

      十三、因征收造成停产停业损失时,应如何补偿?

      因征收房屋造成停产停业,对被征收人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

      (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

      (二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;

      (三)已办理税务登记并具有纳税凭证。

      因征收房屋对被征收人给予停产停业损失补偿的,停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋评估价值5%的标准,给予一次性补助。

      十四、征收个人住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,有什么奖励政策?

      征收个人住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,在规定时限内签订协议并积极搬迁的,房屋征收部门可按照不超过被征收房屋评估价值20%的标准给予奖励。

      十五、被征收人选择产权调换方式的,有什么奖励政策?

      被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的,应当对被征收人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上保持被征收住宅房屋套内建筑面积与产权调换房屋套内建筑面积相当。

      十六、房屋用途改变了,如何补偿?

      征收个人住宅房屋,被征收人在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》施行前,自行改变房屋用途作为经营性用房使用,且以该住宅为注册地址依法取得营业执照并一直从事经营的,按住宅房屋给予征收补偿;对其实际用于经营的部分,可根据经营情况、经营年限、纳税及区位等实际情况,在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿,增加的补偿不得高于住宅房屋标准的30%。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的,或未取得营业执照的,按住宅房屋进行征收补偿。2011年10月1日后未按照《湖北省城乡规划条例》规定履行报批手续,擅自改变房屋用途的,按住宅房屋进行补偿。

      十七、屋征收中如何选定房地产评估机构?

      《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定,被征收人协商选定房地产价格评估机构的,由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行,被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在7个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的,视为协商选定,由房屋征收部门公布协商选定结果。被征收人在7个工作日内协商不成,采取投票方式确定房地产价格评估机构的,参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总数的三分之二,半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的,视为投票确定。采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的,应当公开进行并由公证机构现场公证,房屋征收部门公布确定结果。

      十八、被征收人对评估结果不服怎么办?

      对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十个工作日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十个工作日内,向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      十九、集体土地上房屋征收补偿包括哪几项?

      《关于进一步规范荆门主城区集体土地上房屋征收补偿安置标准的指导意见》第一条规定,征收集体土地上房屋及其他地上附属物,应当根据不同情况,按照规定给予集体经济组织和被征收人以下补偿:

      1、被征收房屋价值的补偿;

      2、地上构筑物的补偿;

      3、其他地上附着物的补偿;

      4、被征收房屋附属物的补偿;

      5、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      6、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      二十、集体土地上被征收房屋价值补偿是什么标准?

      集体土地上被征收房屋价值补偿,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择实物安置。

      1.实行货币补偿的,被征房屋的补偿费用,由被征收房屋价值和房屋装饰装修补偿费构成。被征收房屋的补偿总额由征收人按照《市指导意见》的规定与被征收人协商商定;协商不成的,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照有关规定评估其价值。被征收房屋装饰装修价值的补偿,由征收人与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

      2.被征收人选择实物安置的,可采取按被征收房屋面积比例安置、被征收房屋按照重置成本法评估补偿还建房屋回购安置、被征收房屋按照重置成本法评估补偿还建房屋无偿安置等方式,具体安置办法由各地根据实际情况选定。

      二十一、房屋征收部门与被征收人达不成房屋征收补偿协议怎么办?

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

      二十二、什么是房屋征收补偿决定?补偿决定包括哪些内容?

      房屋征收补偿决定是由市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,在房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的情况下,按照既定的补偿方案作出的有关补偿事项的行政决定。征收补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和补偿期限,用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等内容。此外,补偿决定还应包括补偿决定作出的原因、法律依据及被征收人申请复议和提起诉讼的权利等内容。

      二十三、被征收人对补偿决定不服,不按补偿决定规定的时间搬迁的怎么办?

      被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起法律诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县(区)人民政府依法申请房屋所在地人民法院强制执行。

      二十四、哪些情形之下可以实施司法强制搬迁?

      根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,具备下列三种情形之一的,可以启动司法强制搬迁:

      1.补偿协议订立后,被征收人不履行补偿协议约定的搬迁义务的,征收人提起民事诉讼,被征收人在生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务,作为一方当事人的房屋征收部门申请强制执行的;

      2.被征收人不服补偿决定提起行政诉讼,在法院生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务,征收人申请强制执行的;

      3.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁,征收人依法申请人强制执行;或者被征收人申请行政复议被驳回,其在生效补偿决定规定的期限内仍不搬迁,征收人可以依法申请强制执行。

      二十五、自建或购买中心城区违法建设有无补偿?

      根据《市人民政府办公室关于规范中心城区拆违补偿政策的意见》的规定,

      中心城区2011年8月1日前已锁定且未拆除的存量违法建设中涉及的违建房原住户、符合补偿原则的购买违建房住户、已锁定的因债务关系抵押的违建房持有人,可以作为拆违补偿对象予以补偿。

      以下四种类型不予补偿:违法建设开发商所持有的违法建设;2008年1月1日前占用集体土地进行违法建设的,除违法建设发生时户籍属本村村民、且符合一户一宅政策的,其余一律不予补偿;2008年1月1日后在集体土地上发生的违法建设和2011年8月1日后在国有土地上发生的违法建设;违法建设装修;党政机关、国有企(事)业单位、基层组织,以及国家公职人员参与、购买的违法建设。

      二十六、拆违补偿方式有哪几种?

      对拆违补偿的对象,由其所在区政府按照拆违补偿标准,给予一定的补偿。补偿采取货币化补偿、还房安置两种方式。选择还房安置方式的,过渡阶段发放过渡安置费,过渡安置费用参照市征收补偿相关标准执行。

      二十七、拆违补偿标准是多少?

      1.违建房原住户补偿标准。现有违建房屋面积超出原有房屋面积的,一律按照原有房屋面积、结构、用途及持有房产证的情况补偿。选择货币化补偿方式的,依据认定的原有房屋相关信息,对原有房屋进行评估,按照评估价格实行货币化补偿。

      2.符合补偿原则的购买违建房住户补偿标准。选择货币化补偿方式的,按照房屋建筑安装成本评估价格进行货币化补偿。选择还房安置方式的,补交新购房屋价格与所购违建房屋建筑安装成本评估价格的差额后,按同等面积进行还房安置。

      3.已锁定的因债务关系抵押的违建房持有人补偿标准。对已锁定的因债务关系抵押而持有的违建房屋(持有人以公示确认的房屋对象为准),按照房屋建筑安装成本评估价格,实行货币化补偿。

      二十八、我市有无针对住房困难群体的房屋征收保障政策?

      征收个人住宅房屋,建筑面积不足50平方米,被征收人未享受本市房改政策或者住房保障政策,且在本市为唯一住房的,按50平方米给予征收保障。

      符合住房保障被征收人房屋被征收后,申请保障性住房的,作出房屋征收决定的人民政府优先给予住房配售、配租。

      二十九、被征收人房屋被征收后,能否申请经济适用住房?

      被征收人具有我市户籍家庭或持有中心城区居住证的,人均年收入在31086元(月均2591元)以下,且在中心城区无房或人均住房面积在21平方米以下,可以申请购买90平方米以下的经济适用住房。

      三十、被征收人房屋被征收后,能否申请公共租赁住房?

      被征收人房屋被征收后,具(持)有公租房保障范围内常住户口或居住证,且实际居住,申请家庭人均月收入低于市中心城区2016年度城镇居民人均可支配收入(2410元/月),且在市中心城区无自有住房,可以申请租赁70平方米以下的公共租赁住房。
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