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[本土资讯] 如何缴?怎样用?谁来管?住房“养老金”,学问真不少

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    发表于 2018-11-1 07:11:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

      对市民来说,买房子是一辈子的大事,能否住得舒心,同样也是事关生活质量的一件大事。

      近段时间以来,一件买房子和住房子时都得接触的事儿——住房“养老金”,在城区多个小区业主群里再次引起广泛关注。

      住房“养老金”,学名叫做房屋维修基金,也叫大修更新储备基金,是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后,大修、更新、改造的资金。这笔钱使用权归全体业主所有,因其用途,也被称做住房“养老金”。

      近日,记者针对读者关注的住房“养老金”的几大热点问题进行了采访。

      疑问一 缴纳房屋维修基金是否有章可循?

      在漳河新区一楼盘的业主群里,涉及到办理不动产证的若干争议引发了近500名新业主的热烈讨论。

      这其中,与维修基金有关的话题,是热点中的热点。

      先说维修基金,虽然大家对此较为接受,“这也是为了以后住得舒心,不交不行”,但大家对缴纳标准和使用范围疑虑不小。

      工民建专业出身、曾在一家国内排名前列的房地产开发企业做到中层管理岗位的代姓工程师介绍,房屋维修资金的定义很明确,由该物业内的业主共同筹集,业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权,但使用权归全体业主所有,单个业主不得提取自己所有的维修基金部分。这笔资金,是“管”具体房屋的,不因具体业主的变更而变化,当然,房屋产权变更时,维修资金也应当更名(由旧业主更名到新业主名下) 。

      此外,房屋维修资金管的是房屋共用部位和共用设施设备,共用部位主要指主体承重结构部分、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

      至于缴纳标准,根据建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定,商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,具体到各地,有不同的标准,而且应该动态适时调整,一般来说,首期维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的一定比例(通常为5%至8%)。

      为什么强调“首期”?因为很可能不够用!

      “首期主要考虑的,是在一般情况下物业使用到一定年限所需的资金量,维修资金不够用时,则必须向业主续筹。”当然,为缓解续筹资金的压力,主管部门建议、全国各地房企正在试行的一个通用做法是:征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后,利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,共同搭建一个业主共有的“资金池”,主要用于补充专项维修资金。
     疑问二 房屋维修基金、保修金有何区别?

      商品房,既然是商品,自然就有保修期。

      在采访中,记者接到的比较普遍的反映是,刚入住不久的新房子,这里破那里漏,而且在修修补补时,总感觉是“业主急,物业不急”。业主们担忧:物业管理企业是否想拖过房子的保修期,打起了房屋维修资金的主意?

      但是,记者接触到的物业公司没有一家不叫屈的:维修基金和保修金不是一回事,不动用保修金 ,物业也讨不到半点好处。

      事实果真如此吗?记者向多家建筑工地的施工员求证,对方首先介绍了保修金的来龙去脉。

      他们首先纠正了“保修金”的提法,在工程预算和决算中,通常称其为“工程质量保证金”。根据《建筑法》等法规条例,建设工程承包单位在向建设单位提供工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。“项目的甲方、乙方的款项 结算曾经很难很难,双方是‘麻杆打狼两头怕’,现在好多了,按照法律规范和合同约定,竣工价款结算一般应当在项目竣工验收后2到3个月内完成,同时按合同约定不超过工程价款结算总额的5%预留工程质量保证金……”

      这笔“工程质量保证金”怎么使用?保修期是指承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算(保修期最低为两年,如水、电、装修等,防水为5年,主体结构、基础为设计的合理使用年限)。一般来说,保修责任及保修期之内的,承包单位有义务实施保修;保修责任及保修期之外的,才可以按程序“唤醒”物业维修基金。

      当然,在实际操作中,如果有物业管理企业刻意混淆保修期内和保修期满后的维修责任,统统指望业主共有的物业维修基金,则会损害小区业主的共同利益。
     疑问三 使用房屋维修基金如何把关?

      住房“养老金”事关百姓利益,近年来关注度一直居高不下。

      近年来,多起网络投诉涉及物业维修基金的收取、使用程序问题。本月上旬,荆门高新区·掇刀区金水湾小区物业管理企业申请动用维修基金更新改造小区可视对讲、停车场管理、视频监控等系统,遭部分业主质疑并联名抵制。因为业主的意见有变动,房管部门暂停了审核。

      那么,住房“养老金”在使用中有哪些关口呢?

      根据相关法规规定,要提取房屋维修基金,需要遵循“双三分之二”的原则。也就是说:需要经小区建筑面积三分之二以上及占小区总人数三分之二以上业主同意。

      具体实施中,也有若干关口,如动用专项资金必须按程序办理:业主委员会、相关业主或物业服务企业(即申请人)编制方案并公示;三分之二以上业主书面同意该方案;方案经过审查确认;申请人委托造价公司编制预算并审查确认;维修项目竣工后,相关部门验收;管理部门划转维修资金至维修单位等。

      读者有任何有关房屋维修基金的建议和投诉,可发到手机13807268756(微信同号)。下一步,记者将对住房“养老金”的使用情况和读者反映的有关问题进一步追踪。
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