解读补偿安置协议的“千层套路”，你该怎样一一破解

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不少当事人由于受蒙、逼迫等各种原因签订了《补偿安置协议》，但是对协议内容根本就不认可。或者家里房产土地明明是家庭成员共有，但是却偷偷和家中个别成员签了补偿协议。亦或是签了协议，等到履行时却不按照当初说好的履行，要么迟迟不交付安置房，要么少分安置房面积等等。面对这些拆迁方惯常的伎俩、花招，老百姓该何去何从呢?本文，就补偿协议签订后经常遇到的几类问题进行解答。作为行业的代表，房屋拆迁律师咨询需要给同行们做出一定的表率，在产品质量上要一路领先才可以。


一、房屋权属存在争议的情况下，签订征收补偿协议该怎么处理


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定可知，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定。


因此，如果征收方在知道或应当知道案涉房屋存在权属争议时，仍就案涉房屋签订《补偿安置协议》，是存在过失的。


现中，在被征收房屋产权存在争议的情况下，合法适当的做法是房屋征收部门不能与争议的任何一方签订征收补偿协议，而只能由作出征收决定的区县依法对被征收房屋作出征收补偿决定，并将征收补偿款及补偿安置利益到公证处提存，在相关争议各方就被征收房屋产权民事争议依法解决后，作出征收补偿决定的依照生效的法律文书，向权利人发放征收补偿款，并落安置补偿。


所以，如果出现偷偷和家里个别成员签订补偿协议的，首步要在家庭内部形成财产权属的划分，第二步就已经签订的补偿协议提起诉讼，在这种情况下，未查明房屋权属人就直接与部分家庭成员签订补偿安置协议，肯定是存在过错的。


二、如果补偿协议没有写明交付安置房期限，是否意味着何时交房由征收方说了算?


依照法律规定，补偿协议中是要求写明交房时间的。但是践中，未写明交房时间的补偿协议也不少，那么被征收人在签署了这种补偿协议后，是不是就意味着何时交房只能由征收方说了算呢?当然不是，依据《民法典》规定可知，未约定交房时间的补偿协议属于履行期限不明确的协议，对于这种协议，可以协议补充。


如果不能达成补充协议的，当事人可以随时要求履行协议，但应当给对方必要的准备时间。


所以，如果协议中关于交房期限未作约定或者约定不明的，安置房交付期限可以根据临时过渡费的相关约定来确定。


在该协议履行期限届满，行政机关仍未履行该协议的，且该协议具有履行的现可能的情况下，行政机关应按照就近安置的原则限期继续履行协议。此外，当事人还可以要求行政机关承担逾期安置期间的违约赔偿责任。


如果签订协议后，又不按照协议约定的内容履行，反而是利用自己的益地位单方面变更协议，被征收人可以通过行政诉讼的途径，起诉要求继续履行原来签订的协议。但是，这里需要提醒被征收人一点的是，注意时间。根据《行议司法解释》第二十五条规定，“行政相对人对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，诉讼时效参照民事法律规范规定。”也就是说，如果是针对不履行协议提起诉讼，起诉要求履行协议，那么诉讼时效是3年。如果超过3年了才想起来起诉，败诉风险会大大增加。


在明律师比较后要提示大家的是，面对补偿安置协议签订前后的“千层套路”，被拆迁人一定要睁大眼睛将自己所需签署的协议文本从头到尾、仔仔细细审阅清楚，确保其中补偿方式、交付安置房期限、违约责任等约定明确具体。对确有疑问、争议的，不可盲目签字，而是要在拍照留存证据后及时咨询专业律师，在律师的指导下决定是否签约。


















大家要避免签订任何内容空缺的空白协议，并确保在签约后手中留有一份协议原件。只有严格、细致地签好补偿安置协议，被征收人的补偿权益才能得到有效的保障，即便在履行中出现种种意外，我们也能够依据手中的协议争取到多种的纠纷解决方式，将自己的损失控制到比较低。(张坤文)